Налог с продажи доли квартиры: все нюансы расчета и уменьшения

 Показать / Скрыть текст

Содержание статьи

• НДФЛ
  • Период владения
  • Размер облагаемого дохода
  • Расходы
  • Имущественный вычет
  • Последний способ уменьшить налоговую базу
• Как платить

НДФЛ

Несмотря на то, что до продажи доли квартиры собственник уплачивал имущественный и земельный налоги, после ее коммерческого отчуждения нужно заплатить другой фискальный платеж — налог на доходы. Ведь владелец получает доход от сделки — в денежном или натуральном выражении. Второй случай встречается реже, к нему относятся сделки бартера, оплата стоимости имущества товарами, услугами и другими ценностями.

Однако при определенных обстоятельствах законодатель освобождает собственника от обложения НДФЛ. Рассмотрим их подробнее.

Период владения

До вступления в силу положений 382-ого федерального закона, принятого 29.11.2014, по всем проданным объектам действовало единое правило: если между датами приобретения и продажи объекта прошло меньше 3 лет, то на доход по сделке начисляется НДФЛ; если меньше — операция не облагается налогом.

Если гражданин купил машину в 2013 году и продал в 2015 году, он обязан задекларировать полученный доход и уплатить с него налог. А если гражданин купил долю в квартире в 1995 году и реализовал ее в 2017 году, он освобождается от налогообложения в соответствии со ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации.

Такое правило действовало в отношении реализации любых объектов недвижимости и некоторых движимых вещей.

С началом действия указанного федерального закона в Налоговом кодексе Российской Федерации, в статье 217.1., для всех недвижимых вещей, полученных с 1 января 2016 года, действуют новые правила. Важную роль играют обстоятельства приобретения недвижимости.

Как и прежде, освобождается от налогообложения доход в результате продажи доли в квартире, если такая доля была приобретена в результате:

• приватизации;
• наследования;
• пожизненного содержания с иждивением;
• дарения от близкого родственника.

Если же доля по иным основаниям, например, по договору купли-продажи, то период владения для освобождения от налога должен составлять не меньше 5 лет.

Еще один важный нюанс: если продаваемая доля получена частями, то законодательно датой ее получения фиксируется дата получения первой части. То есть если сначала гражданин получит 1/8 долю в 2011 году, потом еще ¼ в 2014 году, а в 2016 году — еще 1/10, то налоговая инспекция учтет датой приобретения с дальнейшим увеличением имущества 2011 год.

Итог: если между приобретением и продажей доли прошло больше 3 или 5 лет, налог платить не нужно. Если меньше — придется заплатить 13% от дохода.

Такие условия обусловлены сущностью сделки: понятно, что при реализации квартиры, купленной 10 лет назад, владелец не пытается извлечь экономическую прибыль из продажи.

Но есть и другие важные условия обложения НДФЛ.

Размер облагаемого дохода

Правило касается опять же недвижимого имущества, полученного с 2016 года. Если недвижимость приобретена до 2016 года, налог начисляется на сумму продажи.

По новым нормам налоговые органы учитывают 2 величины:

• цена продажи;
• кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента 0,7.

Обложению подлежит наибольшая из двух сумм.

Допустим, летом 2022 года гражданин купил долю в квартире — половину объекта. Ее кадастровая стоимость — 3 миллиона рублей, в отношении доли гражданина — 1,5 миллиона рублей. В начале 2023 года он продал ее за 2 миллиона рублей. Период владения — менее 5 лет. Какая сумма облагается?

Рассчитаем кадастровую стоимость доли для целей подоходного обложения: 3 миллиона * ½ (доля гражданина) * 0,7 = 1 050 000 рублей.

А цена продажи 2 000 000 рублей. Значит, облагаться будет цена продажи.

Но и здесь остается последний фактор, влияющий на налог и порядок его уплаты.

Расходы

В таком случае обложению подлежит разница между двумя суммами. Если разница равна нулю или отрицательная (объект был продан с убытком), то налоговая база будет нулевой, гражданин подаст декларацию с нулем в графе налога к уплате.

Имущественный вычет

Вместо фактических расходов можно использовать такую льготу, как имущественный вычет при продаже недвижимости.

При использовании вычета важнейшую роль играет вид сделки — продажа отдельной доли отдельным владельцем либо продажа долевой квартиры всеми владельцами.

Если отдельный собственник реализует только свою долю и оформляет сделку отдельным договором, то его доля считается обособленным объектом недвижимости, и продавец получает право на обособленный вычет в полном его размере — 1 миллион рублей.

Если все владельцы продают квартиру единым договором, то в качестве объекта рассматривается квартира, один вычет предоставляется на всех собственников пропорционально долям.

К примеру, квартира разделена поровну между супругами и их двумя детьми, каждый имеет ¼ квартиры. После продажи объекта каждый получает вычет согласно своей доле — по 250 тысяч рублей.

Последний способ уменьшить налоговую базу

Допустим, та же семья из супругов и двух детей продала долевую квартиру за 2 миллиона рублей, имея равные доли. Имущественный вычет каждого составляет 250 тысяч рублей. Родители более 5 лет назад оформили свои доли, дети — менее. В договоре купли-продажи они могут распределить доходы в пользу родителей: например, дети получают по 250 тысяч рублей доходов, а оставшиеся 1,5 миллиона приходятся на супругов в произвольных частях, допустим, 500 тысяч на жену, 1 миллион — на мужа.

Тогда с помощью вычета налоговые базы детей будут равны нулю, а родители вообще освобождаются от обложения, так как с момента приобретения ими частей квартиры прошло больше 5 лет.

Как платить

НДФЛ с продажи доли в квартире начисляется после завершения налогового периода — календарного года. Если операция произведена в 2023 году, то платить нужно в 2024 году.

Помимо уплаты самого платежа нужно сдать декларацию 3-НДФЛ.

Срок для подачи декларации — до 30 апреля.

Срок для уплаты налога — до 15 июля.

Свои обязанности граждане могут исполнять лично, через представителей, почтовыми отправлениями или через электронный сервис «Личный кабинет» на портале ФНС России.

Не нужно забывать и об уплате земельного и имущественного налогов за те месяцы года, в которые доля находилась в собственности. Декларации за эти налоги не подаются, а срок уплаты — до 1 декабря наступающего за датой продажи года. Письма с квитанциями об этом также придут за несколько месяцев до наступления срока.