Продажа комнаты в коммунальной квартире: какие нюансы нужно учесть

Таким образом, коммуналка характеризуется следующими признаками:

• там проживают разные семьи, которые имеют отдельные счета на оплату коммунальных услуг;
• комнаты каждому жильцу принадлежат на праве собственности либо занимаются по договору соцнайма;
• вспомогательные помещения (кухня, санузел, коридор), а также инженерные сооружения в местах общего пользования используются совместно.

Соответственно, при реализации такого объекта недвижимости можно столкнуться с рядом трудностей, поэтому важно знать правила продажи комнаты в коммунальной квартире. Во-первых, владелец обязательно должен быть собственником, то есть комната должна быть приватизирована либо приобретена по иным гражданско-правовым основаниям (купля-продажа, мена, дарение, наследство и пр.).

Во-вторых, следует учесть, что соседи по коммуналке обладают преимущественным правом покупки. Это означает, что их обязательно нужно уведомить о предстоящей сделке и условиях продажи. В противном случае они могут обратиться в суд и потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя. Данным правом согласно ч.3 ст.250 ГК РФ можно воспользоваться в течение 3-х месяцев.

В-третьих, продажа комнаты в общей квартире сопряжена со многими юридическими сложностями. Чтобы все прошло хорошо, можно воспользоваться услугами риелтора, который будет сопровождать сделку от начала и до конца. Только нужно учесть, что в этом случае специалисту придется выплатить гонорар. С продажей можно справиться и самостоятельно, однако придется изучить много информации.

Этапы продажи и необходимые документы

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире выглядит так:

• Определите условия продажи (стоимость, аванс, условия оплаты и освобождения из комнаты).
• Направьте извещение всем соседям по коммуналке о намерении продажи с указанием всех условий. Данный документ желательно оформить у нотариуса. Извещение отправьте почтой с уведомлением о получении.
• При отказе соседей от покупки начните искать других покупателей.
• Подготовьте все необходимые документы.
• Оформите договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире с покупателем и обратитесь в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение.

Для продажи комнаты собственнику необходимо подготовить целый пакет документов, который чаще всего включает в себя:

• копию поквартирной карточки;
• извещение с указанием условий продажи;
• кадастровый план на отчуждаемое жилье;
• правоустанавливающие документы на комнату;
• разрешение от соседей на совершение сделки купли-продажи, которое заверено нотариусом;
• разрешение от органа опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние дети.

На первый взгляд, все выглядит просто. Однако на деле можно столкнуться с такой проблемой, что соседи не дают ответа, согласны они купить комнату или нет. Что делать в такой ситуации, разберем далее.

Какие проблемы могут возникнуть с соседями

Свое намерение продать комнату в коммуналке нужно согласовать только с теми жильцами, которым комнаты принадлежат на праве собственности. Людей, проживающих на основании договора соцнайма предупреждать не надо, но в этом случае уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире должно быть направлено в органы, которые отвечают за управление муниципальным имуществом. Обычно это городская или районная администрация.

Если сразу несколько соседей дали согласие, то продавец делает выбор самостоятельно. Случаются такие ситуации, когда соседи получают уведомление и игнорируют его. В таком случае владелец комнаты имеет право продать его третьему лицу. При этом конверт с уведомлением нужно сохранить, так как на нем имеется печать, которая свидетельствует, что адресат от получения отказался. Это пригодится на тот случай, если сосед вдруг захочет оспорить сделку.

Настоящая сложность может возникнуть в двух случаях:

Когда местонахождение соседа неизвестно. Здесь надо потрудиться и решать вопрос через суд. В ходе судебного разбирательства гражданина должны признать отсутствующим без наличия сведений о месте его пребывания. Такое решение суда получить непросто – придется доказать, заручившись свидетельскими показаниями соседей и родственников, что в течение года о человеке нет никаких вестей.

Собственник соседней комнаты умер и наследников нет. В такой ситуации опять вопрос нужно решать через суд. Комнату умершего соседа нужно признать выморочным имуществом, чтобы оно перешло на баланс муниципальных властей.

Как обойти преимущественное право покупки?

Преимущественное право дается лишь соседям, на третьих лиц оно не распространяется. Есть несколько способов его обойти:

Заключите договор дарения с покупателем (передачу денег оформлять не стоит). Но такую сделку соседи могут оспорить и потребовать перевод прав на них, хотя на деле договор дарения не нарушает прав и обязанностей соседей.

Заключив договор займа с соглашением о залоге. Обычно так поступают кредиторы, чтобы обеспечить себе возврат долга. Право преимущества не сработает, если продавец намеренно пропустил срок возврата займа, а покупатель наложил взыскание.

Данные схемы сделок не нарушают никаких законов. Однако при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными. Но учтите, что доказать притворность сделки будет очень сложно, так как по факту на имущество соседей никто не посягает.

Мы разобрались, как правильно продать комнату в коммунальной квартире. По сути, сделка ничем не отличается от продажи обычной квартиры - необходимо лишь грамотно решить вопрос с соседями.