Главные аспекты приобретения квартиры в совместную собственность

 Показать / Скрыть текст

Содержание статьи

• Общая совместная собственность как понятие
• Покупка квартиры в общую совместную собственность
  • Проверка юридической «чистоты» квартиры.
  • Заключение договора купли-продажи.
  • Порядок расчетов с Продавцом
  • Подача документов и порядок государственной регистрации перехода права собственности на квартиру
• Налог на имущество физических лиц
• Налоговый вычет по налогу на доходы физлиц

Общая совместная собственность как понятие

Понятие общей совместной собственности дает Гражданский кодекс Российской Федерации.

В соответствии с действующим законодательством возникновение права общей совместной собственности на квартиру предусмотрено только для супругов, приобретающих объект недвижимости в период брака.

Покупка квартиры в общую совместную собственность

Покупка приобретения жилого помещения в общую совместную собственность происходит в общем порядке.

Процедура включает в себя следующие этапы:

• Проверка юридической «чистоты» квартиры;
• Заключение договора купли-продажи с подписанием передаточного акта;
• Расчеты с продавцом (осуществляться и после государственной регистрации);
• Государственная регистрация права совместной собственности.

Рассмотрим каждый из этапов.

Проверка юридической «чистоты» квартиры.

Когда квартира выбрана, и условия приобретения сторонами согласованы, перед совершением сделки необходимо проверить ее юридическую «чистоту».

Проверка включает в себя:

• Проверка правоустанавливающих документов продавца на квартиру.
• В случае, если собственников квартиры несколько, продавцами должны выступать все собственники.
• Если квартира в период брака приобретена на имя одного супруга, необходимо нотариальное согласие второго супруга на сделку с ней.
• Если в квартире прописаны или являются ее собственниками несовершеннолетние или недееспособные граждане, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Заключение договора купли-продажи.

Порядок заключения договора купли-продажи зависит от нескольких факторов:

• Собственник у квартиры один либо квартира в совместной собственности супругов - договор купли-продажи составляется в простой письменной форме.
• Квартира в общей долевой собственности - обязательное нотариальное оформление сделки.
• Квартира приобретается с участием заемных средств - до процедуры заключения договора купли-продажи банк одобряет кредит, договор купли-продажи составляется с учетом требований банка.
• Квартира приобретается с участием средств материнского (семейного) капитала – требуется одобрение сделки органами опеки. Если еще и с ипотекой, то в органы опеки предоставляется нотариальное обязательство о выделении долей детям после погашения ипотеки.

Независимо от формы договора, он должен содержать следующие сведения:

• подробно описаны сведения о сторонах договора;
• сведения об объекте недвижимого имущества;
• указаны правоустанавливающие документы Продавца на квартиру;
• цена договора и порядок расчетов с Продавцом;
• ответственность сторон за неисполнение обязательств;
• сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением после смены собственника (при их наличии).

Порядок расчетов с Продавцом

Порядок расчетов с Продавцом законодательством не регламентирован и проводится по согласованию сторон, за исключением покупки квартиры за счет кредитных средств.

На практике расчеты с Продавцом проводятся в следующем порядке:

• Первый этап расчетов - передача аванса или залога в счет приобретаемой квартиры под расписку Продавца.
• Второй (основной) этап расчетов производится при подписании договора купли-продажи.

Возможные варианты расчетов с Продавцом:

• С подписанным договором купли-продажи стороны посещают банк, который они выбрали для расчетов и перечисляют деньги на счет продавца, который сразу дает расписку в получении денег.
• Сторонами арендуется банковская ячейка, и Продавец получает деньги только после предоставления выписки из ЕГРН о регистрации перехода права.
• В банке открывается депозитный счет, на который Покупатель вносит денежные средства на счет Продавца, который получает деньги после предоставления выписки из ЕГРН о регистрации перехода права.

Покупатель просто передает наличные денежные средства Продавцу из рук в руки под расписку.

Подача документов и порядок государственной регистрации перехода права собственности на квартиру

Документы на государственную регистрацию перехода права можно подать в любой Многофункциональный центр на территории РФ.

Заявление на регистрацию подают обе стороны договора или их представители по нотариальной доверенности.

В необходимый пакет документов входит:

• документы, удостоверяющие личность продавцов и покупателей;
• договор купли-продажи с передаточным актом;
• кредитный договор (в случае использования ипотеки);
• квитанция об оплате госпошлины (в 2023 году - 2000 руб.).

После проведения государственной регистрации, выдается выписка из ЕГРП, удостоверяющая возникновение права общей совместной собственности на жилое помещение.

Налог на имущество физических лиц

Расчет налога на имущество физических лиц на квартиру производится исходя из ее кадастровой стоимости, которая указана на сайте ФНС либо Росреестра.

Ставка налога по жилым помещениям составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Нужно отметить, что Налоговым Кодексом предусмотрены льготы для некоторых категорий граждан. Обратите на это внимание, возможно, вы относитесь к льготникам.

Налоговый вычет по налогу на доходы физлиц

С 2014 года по квартире, приобретенной в совместную собственность, вычет по НДФЛ в размере 13%, может получить каждый сособственник с суммы 2000000 рублей.

Когда объект недвижимости приобретен с привлечением ипотечного кредита, собственники имеют право также возместить подоходный налог по уплаченным процентам за использование займа. Сумма уплаченных процентов ограничена для вычета суммой 3000000 рублей.