Договор купли-продажи квартиры: оформление и заключение

 Показать / Скрыть текст

Содержание статьи

• Общие сведения
• Документы
  • Свидетельство о праве собственности или выписка
  • Кадастровый паспорт или выписка
  • Технический план и другие документы
• Текст договора купли-продажи квартиры
  • Вступление
  • Существенные условия договора купли-продажи недвижимости
  • Дополнительные условия и заключение

Общие сведения

Вопрос о том, как оформить и заключить договор купли-продажи квартиры или иного объекта регламентирован гражданским законодательством России. А поскольку операции с недвижимостью тесно связаны с переходом прав на имущество, то специальной нормативно-правовой базой выступает 218-ый федеральный закон, принятый 13 июля 2015 года и вступивший в силу полностью с 2017 года.

В соответствии с 550-ой статьей Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости должен иметь письменный вид. Заключение договора в устной форме неприемлемо.

По своему желанию стороны могут усилить договор нотариальным удостоверением.

Следует учитывать, что 218-м федеральным законом и Гражданским кодексом РФ установлены случаи, когда заверение договора купли-продажи нотариусом является обязательным. К таким случаям относятся:

• продажа имущества, находящегося в общей долевой собственности;
• продажа имущества, находящегося в собственности несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Это означает, что покупателю в таких случаях для регистрации перехода права собственности на квартиру к нему нужно предъявить в Росреестр заверенный договор купли-продажи. При прочих ситуациях стороны сами решают, стоит ли получать удостоверение у нотариуса.

С риелторами граждане могут оформить договор купли-продажи квартиры онлайн, без необходимости ехать в офис. Причем такие фирмы используют готовые шаблоны договора купли-продажи квартиры, которые может применять любое лицо и без этих фирм и оформить собственный образец эксклюзивного договора купли-продажи недвижимости.

Стоимость нотариального оформления договора купли-продажи недвижимости оценивается по правилам исчисления нотариальной пошлины. Размер пошлины зависит от отношений участников сделки (родственники или посторонние лица) и стоимости имущества.

Пошлины за заверение договора установлены в 22-ой статье основ законодательства о нотариате 4462-1, принятых в 1993 году 11 февраля.

Пример пошлины для наглядности: за заверение договора продажи квартиры стоимостью 2,5 миллиона рублей придется заплатить от 8 до 10 тысяч рублей, и это без учета техничесого труда, который составит еще несколько тысяч рублей.

Документы

Необходимый минимум:

• свидетельство о регистрации права собственности или выписка;
• правоустанавливающие документы (документы, из которых можно узнать, как продавец получил квартиру в собственность) — договор купли-продажи, дарственная, мена, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор ренты и др.;
• разрешение мужа или жены продавца на продажу квартиры, заверенное у нотариуса, если жилье находится в общей собственности супругов;
• кадастровый паспорт или выписка;
• технический план;
• выписка из лицевого счета;
• выписка из поквартирной карточки.

Продавцу нужно собрать документы, а недостающие — запросить в соответствующих инстанциях.

Свидетельство о праве собственности или выписка

Свидетельства о государственной регистрации права выдавались в соответствии со 122-ым федеральным законом, принятым в 1997 21 июля. В 2015 году был принят новый закон — за номером 218-ФЗ от 13 июля.

Вместе с тем свидетельства о праве собственности не утратили юридическую силу, хотя перестали быть актуальными — они не требуются при заключении каких-либо сделок с недвижимостью и не подлежат замене при утрате. Если гражданин потерял его, Росреестр выдаст новый документ - выписку.

Получить выписку о регистрации права собственности можно через:

• МФЦ;
• электронные сервисы Росреестра и Правительства («госуслуги»).

Стоимость — 250 рублей за электронную выписку, 400 рублей — за бумажную. Срок изготовления — 1-3 дня.

Кадастровый паспорт или выписка

Кадастровый паспорт квартиры — это документ, подтверждающий, что жилье учтено в государственном кадастре недвижимости и содержащий различные технические данные.

С 2017 года паспорта не выдаются. Вместо них действуют выписки — об основных характеристиках объекта, аналог прежней выписки из ЕГРП. А паспорта, хотя и не потеряли юридическую силу, перестали быть актуальными, ведь выписка объединяет свойства старой выписки из ЕГРП и кадастрового паспорта.

Документ может заказать любой человек или организация, вышеуказанными способами при условии внесения платы (250 или 400 рублей). Срок изготовления составляет так же 1-3 дня.

Технический план и другие документы

Перед оформлением договора купли-продажи квартиры нужно убедиться, что реальные размеры и расположение комнат, материалы и другие характеристики жилья соответствуют техническому плану (до 2012 года — техническому паспорту).

Если нет — придется вызвать кадастрового инженера и изготовить новый план (стоимость около 10 тысяч рублей), а затем с ним отправиться в Росреестр для получения актуальной выписки.

Выписку из поквартирной карточки нужно заказать в МФЦ или в паспортном столе (ныне — отделение УВМ МВД России).

Выписку из лицевого счета — в МФЦ или через ТСЖ. Перед этим нужно убедиться, что все коммунальные начисления погашены и долгов нет.

Согласие супруга составляется и заверяется у любого нотариуса.

Текст договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилого помещения считается действительным, если в нем есть существенные условия — предмет и цена.

Предметом является объект недвижимости, идентифицируемый по адресу и кадастровому номеру.

Цена сделки должна соответствовать рыночным ценам. Намеренное занижение цены для уклонения от обязательств (например, от уплаты налога на доходы) может повлечь привлечение к налоговой, административной ответственности, наложение штрафа и пени. Налоговым кодексом России предусмотрены правила определения рыночных цен и зависимости между лицами-сторонами соглашений, на основании которых и определяется, действительную ли цену стороны указали в договоре.

Существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является также указание лиц, сохраняющих право пользования таким помещением после перехода прав на него.

Вступление

Преамбула (вступительный блок) включает информацию:

• номер (необязательно) и дата соглашения;
• название («купли-продажи квартиры»);
• место заключения (город Москва или город Сальск Ростовской области); Москва, Санкт-Петербург указываются сами по себе, так как являются самостоятельными субъектами России, остальные населенные пункты нужно привязывать к региону;
• имена и паспортные сведения о сторонах договора (ФИО, пол, дата рождения и место рождения, название документа, удостоверяющего личность (обычно — паспорт, реже — иные документы, например, свидетельство о рождении, военный билет, загранпаспорт и т. п.), серия и номер, дата и орган выдачи, код, адрес регистрации по месту жительства (прописка), все сведения нужно переписать с документа, удостоверяющего личность в точном соответствии);
• сведения о юридическом лице, если среди участников есть организация (полное и сокращенное название с организационно-правовой формой, ИНН, КПП, ОГРН, юридический адрес);
• сведения о представителях;
• присвоение статусов лицам — продавец, покупатель;

В текст такого соглашения включаются условия и требования со стороны банка и порядок перехода прав (часто квартира находится в залоге до выплаты кредита и переходит в собственность кредитора при невозможности погасить долг).

При использовании заемных средств, ссуды или, например, материнского капитала, часто требуется составить такую форму, как предварительный договор-купли продажи квартиры.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Как говорилось, это предмет договора купли-продажи недвижимости и цена, но для полноценной договоренности стороны развивают этот блок вспомогательными положениями:

• обязательства сторон — обязательство продавца передать квартиру и обязательство покупателя принять квартиру и оплатить за нее определенную сторонами сумму;
• описание квартиры — кадастровый номер и адрес; можно указать и другие характеристики, например, число комнат, этажность, площадь;
• сведения о праве собственности продавца — обязательно указываются реквизиты правоустанавливающего документа (дата, номер) и сведения о регистрации права собственности и кадастровом учете (реквизиты свидетельства или выписки);
• цена — указывается цифрами и прописью.