" loading="lazy" alt="Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке">

Количество сделок по переуступке прав собственности на квартиру заметно выросло в последние годы.Число операций сравнялось с количеством сделок на вторичном рынке. И это соотношение продолжает неуклонно расти. В этой статье мы подробно расскажем, что же такое «переуступка», где она применяется, формы и виды переуступок, о роли застройщика в сделках по переуступке и даже о том, как купить квартиру по переуступке от подрядчика.

Переуступка в недвижимости. Переуступка ДДУ. Виды и формы договоров и варианты их подписания

Переуступкой в народе упрощенно называют договор цессии. Что же такое эта самая цессия? Цессия - это передача чего-либо (например, прав требования) от одного лица другому. Где человек, переуступающий свои права, называется цедентом, а тот, кто эти права получает, – цессионарием.

Цессия - это всеобъемлющая форма договора. Она применяется не только в сделках с недвижимостью, но и в международном праве, в страховых случаях и коллекторскими агентствами. Переуступаются не только права требования квартиры у застройщика, но и право требовать дебиторскую задолженность. Это отдельные случаи. Подробно же мы рассмотрим, что значит переуступка при покупке квартиры.

Прежде всего, чтобы понять переуступку в сделках с недвижимостью, начать стоит с самого Договора долевого участия (ДДУ).

ДДУ - это договор с застройщиком, по которому через определенный срок, указанный в договоре, человек имеет право требовать квартиру, которая в этом договоре прописана.

Пока новостройка не построена и не сдана, дольщики, которые вложились в строительство, не могут иметь права собственности. Вместо этого они имеют на руках эти самые договора ДДУ с правом требования, а также правом уступки квартиры.

Пример

Человек, назовем его Коля, купил квартиру в новостройке на стадии котлована по самой низкой цене. Допустим, с целью последующей перепродажи. Квартиры фактически еще не существует, поэтому Николай купил не квартиру, а право потребовать эту квартиру у застройщика после постройки дома. Проходит полтора года, и дом, где находится Колина квартира, - достроен. Квартиры у Коли по документам всё ещё нет: он не сходил к застройщику и своё право не исполнил. Чтобы продать квартиру, нужно сначала оформить её в собственность. Но если Николай получит в собственность эту квартиру и начнет её продавать, то по закону должен будет дождаться 5 лет с момента получения прав. Иначе он будет вынужден платить существенный налог, который составляет 13% от прибыли, полученной со сделки. Формула расчёта налога зависит от многих факторов, например, от даты получения собственности, от кадастровой стоимости жилья, от того, получал ли собственников налоговый вычет и т.д.

Во-первых, это снижение его прибыли. Во-вторых, слишком велик срок, за который окупаются его инвестиции, и Коле это не очень выгодно. Поэтому Коля ещё до того, как госкомиссия подпишет акт ввода дома в эксплуатацию, решает переуступить свои права на требование квартиры, скажем Васе, который хочет купить квартиру повыгоднее. Таким образом, Николай намного быстрее получает прибыль, а Василий после сдачи дома получит квартиру дешевле, чем у застройщика. Потому что Коля уже и так выгодно заработал на квартире, купив её на старте продаж, даже с учётом занижения цены относительно застройщика.

Важно понимать, что вместе с правом передаются ещё и неисполненные обязанности по договору, которые новый дольщик также обязан выполнять.

Например, такие, как обязанность принять квартиру у застройщика и подписать акт «Приёма-передачи». Или произвести доплату за увеличение фактических площадей квартиры относительно проектных площадей. Или право требовать возврата денег, если фактические размеры уменьшились. То есть, абсолютно все неисполненные ранние обязательства и права переходят на нового дольщика. Иной раз, для простоты, переуступку прав собственности на квартиру в новостройке также называют «соглашением о замене стороны в договоре». Застройщик, который обязан отдать квартиру, просто меняет Колю на Васю.

Уступку прав требования можно заключить неограниченное число раз до передачи ключей. Не пугайтесь этой страшной фразы. Это не означает, что недобросовестный продавец сможет продать свою квартиру нескольким покупателям. Росреестр, так или иначе, зарегистрирует лишь одну сделку.

В чем же принцип? Принцип в том, что после того, как уступка между Колей и Васей была зарегистрирована, Вася стал дольщиком по договору ДДУ. А в договоре ДДУ, в правах дольщика, прописано, что он может переуступить своё право требования. По факту, как только Василий получает оригиналы зарегистрированных документов, он может тут же переуступить свои права кому-нибудь другому. Поэтому если вы решили, например, купить квартиру у продавца, который так же, в свою очередь, купил её у кого-то другого - не пугайтесь, это обычная практика.

Роль застройщика в переуступке

По договору ДДУ

Продавцы переуступок являются прямыми конкурентами застройщиков. Если к концу строительства строительная компания не распродала все квартиры, то она оказывается в трудном положении. Ближе к сдаче объекта на рынок выходят продавцы переуступок, которые, естественно, продают свои квартиры значительно дешевле, чем у застройщика. И застройщик не может с этим ничего сделать. Потому что 214 федеральный закон, который регламентирует ДДУ, предусматривает уступку прав требования по этому договору.

Но застройщики могут ввести ограничительные меры:

  • устанавливают плату за проведение сделки;
  • требуют обязательного согласия застройщика на переуступку (и могут его не давать бесплатно);
  • обязывают дольщика совершать переуступку только через трёхсторонний договор, в котором третьей стороной является застройщик (опять же не бесплатно).

Часто бывает, что и продавец, и покупатель недостаточно юридически подкованы, чтобы провести уступку самостоятельно. Или просто боятся проводить такие крупные сделки без подстраховки застройщика. В таком случае они сами обращаются в строительную компанию за помощью.

Кто-то берёт меньше, кто-то берёт больше. В некоторых компания стоимость переуступки может доходить до 200 000 рублей.

Важно помнить, что статья 382 ГКРФ, а в частности пункт 2, допускает проведение переуступки без согласия застройщика, если это не прописано в ДДУ.

И продавец, и покупатель заблуждаются, считая, что сделка, проведённая с застройщиком, - это спокойствие и безопасность. На самом деле, застройщик ничего не контролирует и ни за что не отвечает. Всё дело в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, или Росреестре, который будет регистрировать сделку.

Когда вы покупаете квартиру по ДДУ, этот договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И Росреестр знает, что гражданин «Н» купил у застройщика «З» право требовать квартиру по приведённым в договоре параметрам. Это сделано в целях защиты дольщиков от «двойных продаж».

Продать дважды одну и ту же квартиру фактически невозможно. Уступка права требования по ДДУ также требует обязательной регистрации в Росреестре. И именно госрегистратор будет ставить свои печати, регистрирующие переуступку. Застройщик не решает ровным счетом ничего. Он просто составляет соглашение о переуступке, выдаёт необходимые для регистрации документы и отправляет это все в Росреестр.

Равным образом для заключения соглашения об уступке не нужна нотариальная форма. Нотариус точно так же не отвечает ни за что, кроме как за правильно составленный договор. Нотариально составленный договор всё же обойдется значительно дешевле, чем договор, составленный застройщиком. Поэтому, если вы не можете самостоятельно составить простую рукописную форму соглашения о переуступке, то лучше обратитесь к нотариусу или в профильное агентство недвижимости. К тому же у нотариуса вы можете не только составить договор, но и получить необходимые для регистрации нотариальные справки, согласия и доверенности. И, что самое главное, произвести взаиморасчёты через «депозит нотариуса» (более удобная замена классическим взаиморасчётам через банковскую ячейку;подробнее в статье «О покупке переуступки»).

По договору ЖСК. Процедура переуступки пая ЖСК

Если при покупке переуступки по ДДУ застройщик ничего не решает, а только выдаёт необходимые для регистрации сделки документы, такие как акт сверки с застройщиком и согласие на проведение уступки, то в случае с формой договора ЖСК всё совсем наоборот.

Что формально подразумевает договор ЖСК:

  • вхождение в кооператив и уплату вступительного взноса;
  • согласие всех участников кооператива, читай застройщика, о принятии нового члена (а в случае с переуступкой пая – и об исключении старого участника кооператива);
  • оплату ежемесячных членских взносов.

Количество сделок по переуступке пая в ЖСК минимально. Дело в том, что порядок вступления в ЖСК на основании переуступки пая не предусмотрен на законодательном уровне, хотя и не запрещен.

Помните, что абсолютно весь исход покупки квартиры по переуступке пая зависит от застройщика. От того, какого застройщика вы выберете, будет зависеть успешность сделки.

Поэтому рекомендуется покупать квартиру по переуступке ЖСК только у надежных застройщиков, которые много лет на рынке. Банки не кредитуют переуступку пая в ЖСК (в отличие от ДДУ), то есть никакой дополнительной проверки застройщика не будет.

Если вас убеждают, что можно подписать договор переуступки пая в ЖСК без одобрения застройщика, то, скорее всего, вы подверглись мошеннической схеме. Просто договор, даже подписанный, не является основанием для исключения бывшего члена ЖСК и принятия нового. А так как договор уступки пая в ЖСК не регистрируется в Росреестре, то без визы застройщика (считай, всего кооператива) он остается обычной бумагой. ПОэтому всегда существует опасность множественной перепродажи. Желая купить квартиру по переуступке в ЖСК, всегда действуйте через застройщика. Проследите, чтобы вас приняли в кооператив, а предыдущего пайщика из кооператива исключили.

Переуступки по ЖСК практикуются редко не только потому, что они никак не регулируются законодательно, а в основном потому, что такой выгоды для обеих сторон сделки тут нет. Ввиду дороговизны согласования сделки с застройщиком. По договору ДДУ мы можем смело игнорировать застройщика и заключать сделку, если это не противоречит условиям договора. А в ЖСК, как уже было сказано, девелоперу придётся обязательно заплатить. И суммы эти не маленькие: начинаются от 100 000 рублей. Такая ситуация складывается из-за того, что застройщик осознаёт свою первостепенную роль и сам устанавливает цену. Поэтому пайщик вынужден ниже опускать свой ценник, держа в уме дополнительную стоимость переуступки. А покупатель, даже найдя квартиру по интересной цене, будет вынужден платить застройщику. Что сделает итоговую цену квартиры не такой уж и привлекательной.

Ипотека и субсидии в переуступках

Ипотека

Сейчас не составляет никакой трудности найти банк, дающий ипотеку на уступку прав по ДДУ. Список готовых работать по такой схеме банков постоянно пополняется. Ведь всем очевидна простота и законность сделки по переуступке.

Если вы приобретаете квартиру по переуступке у физического лица, то процесс оформления сделки крайне прост. Он требует минимального перечня документов, требуемых от покупателя для предоставления в банк.

После того, как мы выбрали застройщика и желанный объект, следует выбрать аккредитованный на объекте банк. Как правило, все основные крупные банки уже будут аккредитованы. Как минимум «Сбербанк».

Внимание! Если объект не аккредитован ни одним банком, то, скорее всего, с этим объектом какая-то проблема.

На деле покупка квартиры по переуступке в ипотеку по процедуре не сложнее, чем купить квартиру у застройщика.

Помните, покупка квартиры по переуступке или покупка ипотечной квартиры это ОБЫЧНАЯ СДЕЛКА. Почти во всех банках все процессы отработаны. И, следуя руководствам сотрудников банка, вы сможете приобрести квартиру, которая находится в ипотеке по регламенту конкретного банка.

Субсидии

Ответ на вопрос «можно ли при покупке переуступки использовать субсидию» неоднозначен. Кто-то категорично говорит, что нет. А кто-то козыряет опытом проведения успешных сделок с применением субсидий. И каждый по-своему прав. Потому что все субсидии разные и реализуется они по разным программам.

Не углубляясь, расскажем схемы их возможного применения.

Субсидия ВСЕГДА перечисляется безналичным расчётом на счёт продавца. Примерно через 2 недели после регистрации сделки в Росреестре. Так что опасения некоторых продавцов о том, что они будут очень долго получать оплату от государства, не имеют под собой оснований.

Самый простой способ реализовать субсидию - это просто применить её вместе с собственными средствами

Получится простая формула: Соцвыплата + Собственные Средства = СТОИМОСТЬ ЦЕССИИ. Тут надо сказать, что здесь и далее мы говорим именно о стоимости цессии, а не о стоимости всей квартиры целиком. Социальная выплата обязательно должна быть указана в договоре как одна из частей, составляющих оплату. При случае с субсидией у продавца не всегда получится оптимизировать свою налогооблагаемую базу.

Следующая схема включает в себя ипотеку

Соцвыплату в некоторых случаях можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке. Но тут все зависит от банка. И если в предыдущем случае вам собственные средства не нужны, то здесь они могут потребоваться. Есть банки, которым недостаточно лишь одной субсидии для первоначального взноса. Нужды будут еще и собственные средства.

Также есть вариант взять ипотеку и погасить её своей субсидией

Субсидиарные сделки - дело не простое, но вполне реальное. Самое главное - это знать, какая у покупателя субсидия. В этой статье было озвучено 4 варианта реализации субсидии. Но это не означает, что любую субсидию можно реализовать всеми четырьмя способами.

Самое первое, что вы должны спросить у покупателя, - это какая у него субсидия, на руках ли сертификат, и когда истекает срок применения субсидии. Запросите копию сертификата и памятку. И только после этого можно начинать разбираться, как проводить сделку и возможно ли её провести. Ведь абсолютно у всех субсидий есть обязательные к соблюдению требования к жилью. Например, такие как готовность объекта выше 70% или минимально необходимое количество квадратных метров на каждого члена семьи покупателя (число зависит от региона). Если сомневаетесь, то лучше обратитесь к юристу или в профильное агентство.

Также важно помнить, что если вы купили квартиру по переуступке с применением субсидии, переуступить её в дальнейшем вы уже не сможете. Как и не сможете купить по переуступке квартиру, которая была приобретена с применением субсидии. Это мошенничество и обналичивание государственных денег.

Переуступка подрядной квартиры: на что обратить внимание

Для начала, кто же такие подрядчики? Если кратко, то это компании, как крупные, так и мелкие, помогающие застройщику с возведением дома:

  • поставщики стройматериалов;
  • специалисты по внутренней отделке;
  • владельцы строительной техники;
  • владельцы земли и т.д.

Обычно застройщики расплачиваются с ними не деньгами, а квадратными метрами или квартирами. И целью подрядчика становится продать полученные метры как можно быстрее, чтобы получить денежный эквивалент. Из-за такой спешки, стоимость квартир от подрядчика значительно ниже, чем у самого застройщика. Иной раз сумма дисконта может быть более 10-15% от рыночной стоимости.

Но при такой сделке есть определенные нюансы с юридической стороны.

Важно помнить, что продажа квартир – неосновной вид деятельности подрядчика, и поэтому нужно внимательнее отнестись ко всем этапам проведения сделки и сопровождающей её документации. И, самое главное, каким образом Подрядчик стал дольщиком, и как между ним и застройщиком производились взаиморасчёты. В случае с подрядчиком нужно внимательно изучить не только Акт сверки с застройщиком, но и документы подтверждающие оплату.

Подведение итогов

Несмотря на то, что переуступки обладают неоспоримыми плюсами (низкая стоимость; возможность купить квартиру, которой нет в наличии у застройщика; отсутствие рисков), существуют свои особенности и нюансы при проведении с ними сделок.

Если вы сомневаетесь в своих компетенциях в этой области, обратитесь к нотариусу, застройщику или в профильное агентство. Вам помогут оформить все документы, составить договор цессии и грамотно провести сделку.

Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в

Комментарии

Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
О недвижимости » Статьи » Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке
Выбор редакции
" loading="lazy" alt="Как выселить надоевших всем соседей из коммунальной квартиры" class="anim">
Как выселить надоевших всем соседей из коммунальной квартиры
" loading="lazy" alt="Налог с продажи доли квартиры: все нюансы расчета и уменьшения" class="anim">
Налог с продажи доли квартиры: все нюансы расчета и уменьшения
" loading="lazy" alt="Квартира в новостройке Москвы: до метро 5 минут, ключи в 2023 дают" class="anim">
Квартира в новостройке Москвы: до метро 5 минут, ключи в 2023 дают
" loading="lazy" alt="Как происходит переход права собственности на недвижимое имущество" class="anim">
Как происходит переход права собственности на недвижимое имущество
" loading="lazy" alt="Первый взнос по ипотеке Сбербанка в 2023 году и какие есть альтернативы?" class="anim">
Первый взнос по ипотеке Сбербанка в 2023 году и какие есть альтернативы?
" loading="lazy" alt="Типовые проекты жилых домов в Москве" class="anim">
Типовые проекты жилых домов в Москве