ТОП-4 программ по рефинансированию жилищных кредитов в 2023 году

 Показать / Скрыть текст

Содержание статьи

• Общая тенденция
• Этапы процедуры
• Расходная часть операции
• Необходимая документация
• Альтернатива рефинансирования
• Лучшие предложения от российских банков
• АИЖК
• «Газпромбанк»
• Программа Сбербанка
• Банк ФК «Открытие»
• Вывод

Общая тенденция

Начиная с лета 2021 г. ставки по целевым жилищным кредитам достигли исторического минимума. В итоге взять ипотеку можно под более выгодный процент – под 7,4-10% годовых при приобретении жилья в новостройках и под 8,9-10% при покупке объектов недвижимости на вторичном рынке.

Чтобы пополнить свой кредитный портфель качественными договорами, банки стали переманивать друг у друга клиентуру, предлагая ипотечным заемщикам перекредитование на более лучших условиях, под меньший процент.

Согласно мнению ряда экспертов ру-сегмента интернета наибольшие шансы на перекредитацию ипотеки имеют те, у кого:

• отсутствует текущая просроченная задолженность;
• идеальная кредитная история;
• срок обслуживания долга не менее 180 дней;
• до окончания срока действия договора еще не менее 6 месяцев;
• не оформлялась реструктуризация.

Этапы процедуры

В общем виде, чтобы перевести ипотечный кредит в другой банк, на первом этапе нужно пошагово выполнить следующие действия:

• просмотреть текущие предложения;
• сходить на консультацию к специалистам заинтересовавшего кредитора;
• оценить предложение;
• получить справки от первого банка о качестве обслуживания долга и его состоянии;
• подтвердить свою платежеспособность;
• подать заявление-анкету, которую предоставляют и заполняют в банковском офисе;
• получить решение о возможности перекредитации.

Зачастую решение о возможности выдачи займа имеет срок действия. По его истечении, если не удалось в отведенный срок выполнить все требования кредитора, необходимо подавать новую заявку.

Пошаговые действия при рефинансировании ипотеки после получения положительного решения:

• происходит сбор документов по объекту недвижимости;
• пакет этой документации передается кредитору;
• банком осуществляется оценка предложения;
• если принимается положительное решение, то назначается дата подписания необходимой документации;
• производится выдача денег;
• осуществляется перевод полученных средств первоначальному кредитору;
• он предоставляет документы, подтверждающие то, что заемщик погасил свой долг;
• с новым банком подписывается ипотечный договор;
• осуществляется регистрация смены залогодержателя в регистрирующих органах (в органах юстиции или в МФЦ), когда сначала снимается обременение в пользу первого банка и одновременно оформляется ипотека в пользу второго.

Расходная часть операции

Прежде чем предпринимать какие-либо действия, важно в принципе понять, а выгодно ли рефинансирование ипотеки в конкретном случае.

Внимательно изучите свой ипотечный договор. Ряд организаций, предупреждая потерю клиента, устанавливают серьезные санкции (пени или комиссии) за перекредитование или за досрочное погашение. Различные справки, в том числе об остатке долга, могут предоставлять за дополнительную плату.

Если заемщик состоит в браке, а его супруг не является созаемщиком и собственником жилья, потребуется нотариальное оформление его согласия на рефинансирование.

В период, когда второй банк выдал деньги, но залог в его пользу еще не зарегистрирован, зачастую действуют повышенные ставки.

Потребуется выполнить переоценку залогового имущества. Могут принять и отчет, составленный менее 1 года назад. В противном случае придется заплатить за экспертное заключение от 2 000 рублей.

Перемена залогодержателя предполагает замену выгодоприобретателя в договорах страхования. Страховщик может пойти навстречу страхователю и произвести переоформление документации, вернув часть стоимости страховки и оформив новые договоры. Отказ от страхования жизни однозначно влечет повышение процентной ставки.

Изменения в условиях обременения нужно зарегистрировать в регистрирующих органах, что предусматривает уплату госпошлины.

Выгодное рефинансирование ипотеки однозначно будет тогда, когда:

• изменяется валюта договора на российский рубль, поскольку доллар США и евро стали очень дороги;
• увеличится срок кредитования при одновременном снижении суммы платежа, если материальное положение заемщика ухудшилось. Но нужно понимать, что чем дольше платится кредит, тем больше переплата;
• при аннуитетных платежах выплачено менее половины суммы долга. В этот период рефинансирование под меньший процент будет наиболее выгодно;
• если при наличии нескольких кредитов есть возможность объединить их в один, особенно если разрешают переоформить потребительский заём на условиях ипотечного.

Необходимая документация

При перекредитовании ипотеки в другом банке помимо документов по клиенту, указанных выше, потребуются:

• по заемщику: паспорт; подтверждение платежеспособности – справки по форме банка или 2-НДФЛ, у ИП – декларации, копия Трудовой книжки, выписка по счету, на который поступает заработок или пенсия и так далее;
• правоустанавливающие документы по предмету залога: Свидетельство о праве собственности, а если сделка купли-продажи оформлялась после 01.01.2017 г., то расширенная выписка из ЕГРП;
• договор купли-продажи (ДДУ) с актом приема-передачи
• свежая выписка из ЕГРП. Ее действие ограничено 30 сутками;
• справка о величине остатка задолженности;
• справка о реквизитах счета, с которого осуществляется погашение займа;
• справка об отсутствии текущей просроченной задолженности;
• ипотечный договор, при наличии – дополнительные соглашения к нему, а также прочая сопутствующая документация;
• отчет об оценке предмета залога;
• договора страхования – жизни и недвижимости.

Альтернатива рефинансирования

Ряд банков, чтобы их клиенты не уходили к конкурентам и не оформляли перекредитование ипотеки под меньший процент, сами предлагают написать заявление на снижение ставки по действующему договору.

Преимущество: экономия на расходах как финансовых, так и временных, сопутствующих рефинансированию.

Недостатки:

• новых клиентов банки привлекают более выгодными условиями, тогда как настоящим заемщикам предоставляют менее интересные условия;
• сроки реагирования на заявление об улучшении условий кредитования могут быть чрезмерно большими (от 1 месяца). До получения ответа клиенты платят ежемесячные взносы по действующей ставке.

Возможно, есть смысл оформить пусть и небольшой, но потребительский заём, которым и закрыть часть ипотеки. В преддверии праздников и некоторое время после них, особенно накануне Нового года и майских торжеств, банки дают потребкредиты на льготных условиях, под низкий процент, но при получении таких займов нет нужды тратиться на страховку, оценку и так далее.

Преимущества:

• экономия на выплате процентов;
• снижение стоимости страхования жизни и объекта недвижимости.

Недостатки:

• можно взять и погасить только сравнительно небольшую сумму ипотеки;
• нужно будет обслуживать два обязательства, платежи по которым, скорее всего, придутся на две разные даты.

Лучшие предложения от российских банков

Согласно данным ресурса банки.ру рефинансирование ипотеки выгоднее всего оформить в:

• АИЖК под 9-9,5%;
• «Газпромбанке» под 9,5%;
• Сбербанке под 9,5%;
• банке ФК «Открытие» под 9,35-9,95%.

АИЖК

АИЖК напрямую не работает с заемщиками. Все договоры заключаются с его официальными партнерами.

При рефинансировании ипотечного кредита лучшие условия на сегодняшний день выглядят так:

• если сумма займа составляет менее 50% от стоимости объекта недвижимости, то ставка процента равна 9%, если 51-70% - 9,25%, 71-80% - 9,5%. Процентная ставка повышается на 0,5%, если доход подтверждается справкой по форме кредитора, либо если заемщик планирует предоставить минимальный пакет документов;
• срок – 3-30 лет;
• минимальная сумма – 300 000 рублей;
• максимальная сумма для Москвы и Санкт-Петербурга – 20 000 000 рублей, для прочих регионов – 10 000 000 рублей, но не более 80% стоимости объекта недвижимости.

Требования к заемщикам:

• возраст – от 21 года до 65 лет к моменту погашения займа;
• стаж работы по последнему месту – от 6 месяцев, для ИП – от 24 месяцев безубыточного ведения бизнеса;
• в качестве созаемщиков принимают до 4 лиц, включая гражданских супругов и близких родственников.

Требования к рефинансируемому кредиту:

• долг обслуживается не менее 6 месяцев;
• отсутствует текущая просрочка, а также погашенная просрочка длительностью свыше 30 дней;
• не оформлялась реструктуризация.

Страхование предмета залога обязательно. При отсутствии страхования жизни ставка по договору увеличивается на 0,7%. Страхование титула необязательно.

Преимущества:

• выгодная процентная ставка;
• лояльные требования к качеству предмета залога;
• можно не подтверждать официальное трудоустройство.

Недостатки:

• ограниченный список банков-партнеров. Их офисы есть не во всех городах, что станет проблемой сначала при оформлении сделки, а потом при обслуживании долга;
• учитывая разнообразие уполномоченных организаций, важно изучить особенности каждой из них, особенно в части скрытых комиссий и дополнительных платежей, в том числе, при погашении займа;
• при наличии проблем с выплатами по текущему договору в рефинансировании откажут.

«Газпромбанк»

Программа рефинансирования ипотечных кредитов от «Газпромбанка» - это следующие условия:

• ставка – от 9,5%;
• срок кредитования – от 1 года до 30 лет;
• минимальная сумма кредитования – 500 000 рублей, но не меньше 15% от стоимости предмета залога;
• максимальная сама займа – 45 000 000 рублей, но не более 80% от стоимости объекта по ДДУ или 85% цены готового жилья.

Обратиться за перекредитованием могут заемщики, купившие в ипотеку квартиру, в том числе в новостройке в другом банке. Одновременно можно рефинансировать и потребительские кредиты, но в сумме не более чем 30% от величины рефинансируемого ипотечного займа.

Требования к клиенту:

• наличие постоянной регистрации в регионе присутствия банка;
• положительная кредитная история;
• возраст – от 20 лет, но не более 65 лет к моменту полного расчета по договору;
• общий трудовой стаж – не менее 1 года, в том числе не менее 6 месяцев у последнего работодателя.

Преимущества:

• хорошая ставка;
• можно одновременно с ипотекой рефинансировать и потребительские займы;
• банк работает с клиентами в возрасте от 20 лет.

Недостатки:

• при передаче в залог недвижимости, приобретенной на вторичном рынке, необходимо дополнительное обеспечение в виде поручительства физических лиц либо залога иного помещения. При залоге прав требования по ДДУ какие-либо еще гарантии не требуются;
• банк работает только с клиентами с положительной кредитной историей.

Программа Сбербанка

В Сбербанке рефинансирование ипотечного кредита осуществляется на следующих условиях:

• срок – до 30 лет;
• максимальная сумма кредита равна величине остатка основного долга по рефинансируемому ипотечному договору и текущим процентам, а также суммам долга по рефинансируемым потребительским кредитам (не более 1 000 000 рублей). Но одновременно банк предоставляет не более чем 80% стоимости предмета залога согласно отчету об оценке.

Требования к заемщику:

• возраст – 21-75 лет (к моменту окончания действия договора);
• если клиент не получает зарплату на карту Сбербанка, то в течение последних 5 лет его общий стаж должен составить не менее 1 года, причем половина данного срока должна быть у последнего работодателя;
• отсутствие текущей задолженности и хорошая кредитная история в течение последних 12 месяцев.

Требования к состоянию имеющегося ипотечного договора:

• срок обслуживания долга – минимум 6 месяцев;
• оставшееся время действия соглашения – не менее 90 календарных дней;
• отсутствие реструктуризации.

Преимущества:

• страхование жизни и здоровья добровольное, но отказ от услуги чреват повышением ставки;
• лояльные требования по качеству кредитной истории;
• в залог банк также принимает комнаты, блок-секции (таун-хаусы), части квартир или жилых домов, состоящих из отдельных изолированных комнат.

Недостатки:

• максимальная сумма займа ограничивается стоимостью залоговой недвижимости;
• срок возврата долга должен приходиться полностью либо на пенсионный, либо на трудоспособный возраст;
• супруг заемщика всегда привлекается в качестве созаемщика, кроме случаев наличия брачного договора;
• в качестве залога принимаются только жилые помещения.

Банк ФК «Открытие»

Рефинансирование ипотечного кредитования в банке ФК «Открытие» возможно на таких условиях:

• ставка – от 9,35%;
• величина займа – от 500 000 до 30 000 000 рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и до 15 000 000 рублей для прочих регионов;
• лимит кредита – от 20% до 80-90% от стоимости объекта недвижимости;
• срок – 5-30 лет;
• предмет залога – жилая недвижимость (как готовое жилье, так и строящееся);
• число созаемщиков – максимум 3 человека;
• рефинансируемый договор должен быть заключен не менее чем 6 месяцев назад.

Преимущества:

• не обязательно подтверждать официальность трудоустройства;
• можно привлекать дополнительных созаемщиков, чтобы получить более выгодные условия;
• лояльное отношение к кредитной истории - текущих просрочек быть не должно, но допускается задержка платежей в течение последних 180 дней общей продолжительностью не более 30 дней.

Недостатки:

• большие как минимальная сумма кредитования, так и его срок, что означает существенную переплату по процентам.

Вывод

Все представленные банки, кроме «Газпромбанка», лояльно относятся к заемщикам с небольшими проблемами по кредитной истории.

«АИЖК» и банк ФК «Открытие» работают, в том числе с гражданами, которые не могут подтвердить свой заработок.

Если помимо ипотеки нужно рефинансировать потребительский заём, то стоит обратиться в Сбербанк или в «Газпромбанк». У последнего выгодно рефинансировать ипотеку на покупку строящегося жилья.