" loading="lazy" alt="ТОП-4 программ по рефинансированию жилищных кредитов в 2023 году">

В российской практике рефинансирование ипотеки в большинстве случаев представляет собой процедуру перевода долга по ипотечному кредиту из одного банка в другой, при этом приобретенная недвижимость передается в залог новому кредитору.

Общая тенденция

Начиная с лета 2021 г. ставки по целевым жилищным кредитам достигли исторического минимума. В итоге взять ипотеку можно под более выгодный процент – под 7,4-10% годовых при приобретении жилья в новостройках и под 8,9-10% при покупке объектов недвижимости на вторичном рынке.

Чтобы пополнить свой кредитный портфель качественными договорами, банки стали переманивать друг у друга клиентуру, предлагая ипотечным заемщикам перекредитование на более лучших условиях, под меньший процент.

Сегодня рефинансирование возможно под ставку около 10%. Подобные программы рассчитаны только на физических лиц.

Согласно мнению ряда экспертов ру-сегмента интернета наибольшие шансы на перекредитацию ипотеки имеют те, у кого:

  • отсутствует текущая просроченная задолженность;
  • идеальная кредитная история;
  • срок обслуживания долга не менее 180 дней;
  • до окончания срока действия договора еще не менее 6 месяцев;
  • не оформлялась реструктуризация.

Этапы процедуры

В общем виде, чтобы перевести ипотечный кредит в другой банк, на первом этапе нужно пошагово выполнить следующие действия:

  • просмотреть текущие предложения;
  • сходить на консультацию к специалистам заинтересовавшего кредитора;
  • оценить предложение;
  • получить справки от первого банка о качестве обслуживания долга и его состоянии;
  • подтвердить свою платежеспособность;
  • подать заявление-анкету, которую предоставляют и заполняют в банковском офисе;
  • получить решение о возможности перекредитации.

Зачастую решение о возможности выдачи займа имеет срок действия. По его истечении, если не удалось в отведенный срок выполнить все требования кредитора, необходимо подавать новую заявку.

Пошаговые действия при рефинансировании ипотеки после получения положительного решения:

  • происходит сбор документов по объекту недвижимости;
  • пакет этой документации передается кредитору;
  • банком осуществляется оценка предложения;
  • если принимается положительное решение, то назначается дата подписания необходимой документации;
  • производится выдача денег;
  • осуществляется перевод полученных средств первоначальному кредитору;
  • он предоставляет документы, подтверждающие то, что заемщик погасил свой долг;
  • с новым банком подписывается ипотечный договор;
  • осуществляется регистрация смены залогодержателя в регистрирующих органах (в органах юстиции или в МФЦ), когда сначала снимается обременение в пользу первого банка и одновременно оформляется ипотека в пользу второго.

Расходная часть операции

Прежде чем предпринимать какие-либо действия, важно в принципе понять, а выгодно ли рефинансирование ипотеки в конкретном случае.

Внимательно изучите свой ипотечный договор. Ряд организаций, предупреждая потерю клиента, устанавливают серьезные санкции (пени или комиссии) за перекредитование или за досрочное погашение. Различные справки, в том числе об остатке долга, могут предоставлять за дополнительную плату.

Если заемщик состоит в браке, а его супруг не является созаемщиком и собственником жилья, потребуется нотариальное оформление его согласия на рефинансирование.

В период, когда второй банк выдал деньги, но залог в его пользу еще не зарегистрирован, зачастую действуют повышенные ставки.

Потребуется выполнить переоценку залогового имущества. Могут принять и отчет, составленный менее 1 года назад. В противном случае придется заплатить за экспертное заключение от 2 000 рублей.

Перемена залогодержателя предполагает замену выгодоприобретателя в договорах страхования. Страховщик может пойти навстречу страхователю и произвести переоформление документации, вернув часть стоимости страховки и оформив новые договоры. Отказ от страхования жизни однозначно влечет повышение процентной ставки.

Изменения в условиях обременения нужно зарегистрировать в регистрирующих органах, что предусматривает уплату госпошлины.

Нужно просчитать, окупятся ли вышеперечисленные затраты за счет более низкой ставки. Для этого разница между действующей ставкой и будущей должна быть не менее 1-1,5%.

Выгодное рефинансирование ипотеки однозначно будет тогда, когда:

  • изменяется валюта договора на российский рубль, поскольку доллар США и евро стали очень дороги;
  • увеличится срок кредитования при одновременном снижении суммы платежа, если материальное положение заемщика ухудшилось. Но нужно понимать, что чем дольше платится кредит, тем больше переплата;
  • при аннуитетных платежах выплачено менее половины суммы долга. В этот период рефинансирование под меньший процент будет наиболее выгодно;
  • если при наличии нескольких кредитов есть возможность объединить их в один, особенно если разрешают переоформить потребительский заём на условиях ипотечного.
При перекредитовании ипотеки получить имущественный налоговый вычет нельзя, поскольку целью нового договора является не приобретение объекта недвижимости, а по сути, выкуп долга.

Необходимая документация

При перекредитовании ипотеки в другом банке помимо документов по клиенту, указанных выше, потребуются:

  • по заемщику: паспорт; подтверждение платежеспособности – справки по форме банка или 2-НДФЛ, у ИП – декларации, копия Трудовой книжки, выписка по счету, на который поступает заработок или пенсия и так далее;
  • правоустанавливающие документы по предмету залога: Свидетельство о праве собственности, а если сделка купли-продажи оформлялась после 01.01.2017 г., то расширенная выписка из ЕГРП;
  • договор купли-продажи (ДДУ) с актом приема-передачи
  • свежая выписка из ЕГРП. Ее действие ограничено 30 сутками;
  • справка о величине остатка задолженности;
  • справка о реквизитах счета, с которого осуществляется погашение займа;
  • справка об отсутствии текущей просроченной задолженности;
  • ипотечный договор, при наличии – дополнительные соглашения к нему, а также прочая сопутствующая документация;
  • отчет об оценке предмета залога;
  • договора страхования – жизни и недвижимости.

Альтернатива рефинансирования

Ряд банков, чтобы их клиенты не уходили к конкурентам и не оформляли перекредитование ипотеки под меньший процент, сами предлагают написать заявление на снижение ставки по действующему договору.

Преимущество: экономия на расходах как финансовых, так и временных, сопутствующих рефинансированию.

Недостатки:

  • новых клиентов банки привлекают более выгодными условиями, тогда как настоящим заемщикам предоставляют менее интересные условия;
  • сроки реагирования на заявление об улучшении условий кредитования могут быть чрезмерно большими (от 1 месяца). До получения ответа клиенты платят ежемесячные взносы по действующей ставке.

Возможно, есть смысл оформить пусть и небольшой, но потребительский заём, которым и закрыть часть ипотеки. В преддверии праздников и некоторое время после них, особенно накануне Нового года и майских торжеств, банки дают потребкредиты на льготных условиях, под низкий процент, но при получении таких займов нет нужды тратиться на страховку, оценку и так далее.

Преимущества:

  • экономия на выплате процентов;
  • снижение стоимости страхования жизни и объекта недвижимости.

Недостатки:

  • можно взять и погасить только сравнительно небольшую сумму ипотеки;
  • нужно будет обслуживать два обязательства, платежи по которым, скорее всего, придутся на две разные даты.

Лучшие предложения от российских банков

Согласно данным ресурса банки.ру рефинансирование ипотеки выгоднее всего оформить в:

  • АИЖК под 9-9,5%;
  • «Газпромбанке» под 9,5%;
  • Сбербанке под 9,5%;
  • банке ФК «Открытие» под 9,35-9,95%.
Все эти банки работают с перекредитованием только в национальной валюте, в рублях и не берут комиссию за выдачу денег.

АИЖК

АИЖК напрямую не работает с заемщиками. Все договоры заключаются с его официальными партнерами.

При рефинансировании ипотечного кредита лучшие условия на сегодняшний день выглядят так:

  • если сумма займа составляет менее 50% от стоимости объекта недвижимости, то ставка процента равна 9%, если 51-70% - 9,25%, 71-80% - 9,5%. Процентная ставка повышается на 0,5%, если доход подтверждается справкой по форме кредитора, либо если заемщик планирует предоставить минимальный пакет документов;
  • срок – 3-30 лет;
  • минимальная сумма – 300 000 рублей;
  • максимальная сумма для Москвы и Санкт-Петербурга – 20 000 000 рублей, для прочих регионов – 10 000 000 рублей, но не более 80% стоимости объекта недвижимости.

Требования к заемщикам:

  • возраст – от 21 года до 65 лет к моменту погашения займа;
  • стаж работы по последнему месту – от 6 месяцев, для ИП – от 24 месяцев безубыточного ведения бизнеса;
  • в качестве созаемщиков принимают до 4 лиц, включая гражданских супругов и близких родственников.

Требования к рефинансируемому кредиту:

  • долг обслуживается не менее 6 месяцев;
  • отсутствует текущая просрочка, а также погашенная просрочка длительностью свыше 30 дней;
  • не оформлялась реструктуризация.
В качестве предмета залога при предоставлении необходимой документации принимают готовое жилье или нежилые помещения, включая апартаменты, а также объекты в новостройках на любой стадии строительства вне зависимости от наличия аккредитации в АИЖК у застройщика.

Страхование предмета залога обязательно. При отсутствии страхования жизни ставка по договору увеличивается на 0,7%. Страхование титула необязательно.

Преимущества:

  • выгодная процентная ставка;
  • лояльные требования к качеству предмета залога;
  • можно не подтверждать официальное трудоустройство.

Недостатки:

  • ограниченный список банков-партнеров. Их офисы есть не во всех городах, что станет проблемой сначала при оформлении сделки, а потом при обслуживании долга;
  • учитывая разнообразие уполномоченных организаций, важно изучить особенности каждой из них, особенно в части скрытых комиссий и дополнительных платежей, в том числе, при погашении займа;
  • при наличии проблем с выплатами по текущему договору в рефинансировании откажут.

«Газпромбанк»

Программа рефинансирования ипотечных кредитов от «Газпромбанка» - это следующие условия:

  • ставка – от 9,5%;
  • срок кредитования – от 1 года до 30 лет;
  • минимальная сумма кредитования – 500 000 рублей, но не меньше 15% от стоимости предмета залога;
  • максимальная сама займа – 45 000 000 рублей, но не более 80% от стоимости объекта по ДДУ или 85% цены готового жилья.
До 31.12.2022 г. банк предлагает оформить договор по единой ставке на уровне 9,5% при условии, что на предмет залога право собственности еще не оформлено, то есть речь идет о жилье в несданных новостройках.

Обратиться за перекредитованием могут заемщики, купившие в ипотеку квартиру, в том числе в новостройке в другом банке. Одновременно можно рефинансировать и потребительские кредиты, но в сумме не более чем 30% от величины рефинансируемого ипотечного займа.

Требования к клиенту:

  • наличие постоянной регистрации в регионе присутствия банка;
  • положительная кредитная история;
  • возраст – от 20 лет, но не более 65 лет к моменту полного расчета по договору;
  • общий трудовой стаж – не менее 1 года, в том числе не менее 6 месяцев у последнего работодателя.

Преимущества:

  • хорошая ставка;
  • можно одновременно с ипотекой рефинансировать и потребительские займы;
  • банк работает с клиентами в возрасте от 20 лет.

Недостатки:

  • при передаче в залог недвижимости, приобретенной на вторичном рынке, необходимо дополнительное обеспечение в виде поручительства физических лиц либо залога иного помещения. При залоге прав требования по ДДУ какие-либо еще гарантии не требуются;
  • банк работает только с клиентами с положительной кредитной историей.

Программа Сбербанка

В Сбербанке рефинансирование ипотечного кредита осуществляется на следующих условиях:

  • срок – до 30 лет;
  • максимальная сумма кредита равна величине остатка основного долга по рефинансируемому ипотечному договору и текущим процентам, а также суммам долга по рефинансируемым потребительским кредитам (не более 1 000 000 рублей). Но одновременно банк предоставляет не более чем 80% стоимости предмета залога согласно отчету об оценке.

Требования к заемщику:

  • возраст – 21-75 лет (к моменту окончания действия договора);
  • если клиент не получает зарплату на карту Сбербанка, то в течение последних 5 лет его общий стаж должен составить не менее 1 года, причем половина данного срока должна быть у последнего работодателя;
  • отсутствие текущей задолженности и хорошая кредитная история в течение последних 12 месяцев.

Требования к состоянию имеющегося ипотечного договора:

  • срок обслуживания долга – минимум 6 месяцев;
  • оставшееся время действия соглашения – не менее 90 календарных дней;
  • отсутствие реструктуризации.

Преимущества:

  • страхование жизни и здоровья добровольное, но отказ от услуги чреват повышением ставки;
  • лояльные требования по качеству кредитной истории;
  • в залог банк также принимает комнаты, блок-секции (таун-хаусы), части квартир или жилых домов, состоящих из отдельных изолированных комнат.
Помимо ипотеки, можно рефинансировать потребительские займы (до 5 договоров, включая автокредиты и кредитные карты).

Недостатки:

  • максимальная сумма займа ограничивается стоимостью залоговой недвижимости;
  • срок возврата долга должен приходиться полностью либо на пенсионный, либо на трудоспособный возраст;
  • супруг заемщика всегда привлекается в качестве созаемщика, кроме случаев наличия брачного договора;
  • в качестве залога принимаются только жилые помещения.

Банк ФК «Открытие»

Рефинансирование ипотечного кредитования в банке ФК «Открытие» возможно на таких условиях:

  • ставка – от 9,35%;
  • величина займа – от 500 000 до 30 000 000 рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и до 15 000 000 рублей для прочих регионов;
  • лимит кредита – от 20% до 80-90% от стоимости объекта недвижимости;
  • срок – 5-30 лет;
  • предмет залога – жилая недвижимость (как готовое жилье, так и строящееся);
  • число созаемщиков – максимум 3 человека;
  • рефинансируемый договор должен быть заключен не менее чем 6 месяцев назад.

Преимущества:

  • не обязательно подтверждать официальность трудоустройства;
  • можно привлекать дополнительных созаемщиков, чтобы получить более выгодные условия;
  • лояльное отношение к кредитной истории - текущих просрочек быть не должно, но допускается задержка платежей в течение последних 180 дней общей продолжительностью не более 30 дней.

Недостатки:

  • большие как минимальная сумма кредитования, так и его срок, что означает существенную переплату по процентам.

Вывод

Все представленные банки, кроме «Газпромбанка», лояльно относятся к заемщикам с небольшими проблемами по кредитной истории.

«АИЖК» и банк ФК «Открытие» работают, в том числе с гражданами, которые не могут подтвердить свой заработок.

Если помимо ипотеки нужно рефинансировать потребительский заём, то стоит обратиться в Сбербанк или в «Газпромбанк». У последнего выгодно рефинансировать ипотеку на покупку строящегося жилья.

В рекламе кредиторы указывают минимальное значение процента. Окончательную величину ставки рефинансирования ипотеки клиенты узнают уже после того, как банк повторно рассмотрит заявку, когда клиент предоставит документы и по предмету залога.
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в

Комментарии

Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
О недвижимости » Статьи » ТОП-4 программ по рефинансированию жилищных кредитов в 2023 году
Выбор редакции
" loading="lazy" alt="Год Собаки, Мытищи, новая квартира: обзор 7 новостроек" class="anim">
Год Собаки, Мытищи, новая квартира: обзор 7 новостроек
" loading="lazy" alt="Виды жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду" class="anim">
Виды жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду
" loading="lazy" alt="Продажа комнаты в коммунальной квартире: какие нюансы нужно учесть" class="anim">
Продажа комнаты в коммунальной квартире: какие нюансы нужно учесть
" loading="lazy" alt="Топ-10 элитных новостроек ЦАО Москвы со сдачей в 2023 году" class="anim">
Топ-10 элитных новостроек ЦАО Москвы со сдачей в 2023 году
" loading="lazy" alt="Военная ипотека: куда обратиться, чтоб не ошибиться?" class="anim">
Военная ипотека: куда обратиться, чтоб не ошибиться?
" loading="lazy" alt="2 новостройки в Видном с отделкой и сдачей в 2023-м: сравнение ЖК" class="anim">
2 новостройки в Видном с отделкой и сдачей в 2023-м: сравнение ЖК