Статья 250 ГК РФ: суть преимущественного права покупки

 Показать / Скрыть текст

Содержание статьи

• Понятие преимущественного права и его смысл
• Комментарий к статье 250 ГК РФ
  • Извещение о продаже доли
  • Можно ли продать долю, не дожидаясь истечения 30 дней
• В каких случаях можно не соблюдать принцип преимущественного права

Понятие преимущественного права и его смысл

Исторически сложилось так, что жилые помещения в процессе приватизации обретали не одного хозяина, а сразу несколько, так как оформлялись в собственность всех членов семьи. В дальнейшем во многих случаях происходила продажа долей, и квартира становилась собственностью не только одной семьи, но и совершенно посторонних людей.

Чтобы максимально избежать дальнейшего дробления на доли, государство решило стимулировать укрупнение собственности. Для этого было введено преимущественное право покупки части недвижимости для остальных собственников. Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации как раз и закрепляет данную норму. Согласно указанной статье преимущественным правом покупки доли в квартире обладают собственники остальных долей.

Отсюда вытекает обязанность продавца одной из долей уведомлять о своих намерениях сособственников. Делается это по определенным правилам, изложенным в рассматриваемой статье. В ней также предусмотрена возможность отказа от преимущественного права покупки доли квартиры и разъяснены последствия игнорирования данного требования законодательства.

Комментарий к статье 250 ГК РФ

Данная статья устанавливает правила не только оборота недвижимости, но и других сделок с долями, в том числе с движимым имуществом и акциями предприятий. Для нас же интерес представляет именно недвижимость, поэтому будем рассматривать правовую норму только с этой стороны.

Проведение публичных торгов, в частности, возможно в том случае, если один из собственников является должником, а на его долю в праве общей собственности обращено взыскание для удовлетворения требований кредиторов.

Извещение о продаже доли

Вторая часть рассматриваемой статьи устанавливает, что продавец доли при продаже ее постороннему лицу обязан письменно сообщить об этом всем остальным собственникам. При этом важен не только сам факт уведомления, но и его содержание: в нем должна быть указана цена сделки и другие важные условия и обстоятельства ее заключения:

• порядок взаиморасчетов;
• сохранение или несохранение права залога, если была реализована рассрочка платежа;
• наличие и перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после смены собственника;
• сроки и условия передачи имущества и т.д.

В статье нет прямого указания, каким образом оформляется уведомление, но четко сказано, что оно должно быть составлено в письменном виде. Каждый из собственников обязательно должен получить данное уведомление, а продавец обязан точно знать, что оно получено. Поэтому направлять его лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении либо передавать лично адресату под расписку.

Существует возможность направления уведомления и через нотариуса, когда сам нотариус выдает свидетельство о направлении такого уведомления. Если извещение было доставлено адресату, но последний по какой-то причине, намеренно или случайно, не ознакомился с ним, то оно считается врученным. Приравнивается к получению письма и отказ от его получения на почте, задокументированный почтовым работником.

Чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки квартиры у каждого из собственников есть один месяц. Если в течение этого периода с момента уведомления никто не изъявил желания купить долю на предложенных условиях, то продавец имеет право продать ее кому угодно. Выдвижение встречных условий относительно цены и других существенных обстоятельств сделки со стороны собственников недопустимо.

Месячный срок начинает исчисляться не с момента направления уведомления, а с момента его получения адресатом, поэтому обратная связь имеет очень важное значение.

Можно ли продать долю, не дожидаясь истечения 30 дней

Если продавец предполагает, что никто из остальных собственников недвижимости не будет против продажи доли постороннему лицу, то он может не дожидаться прошествия месяца, а заключить сделку до истечения установленного срока. Для этого потребуется получить письменные согласия от всех владельцев. Оформляются они в форме отказа от преимущественного права покупки комнаты или доли, образец которого представлен ниже.

Этот документ может быть оформлен как у нотариуса, так и составлен в простой письменной форме. Однако в последнем случае, нотариус вправе отложить нотариальные действия по заверению сделки для удостоверения подлинности отказа. Так как согласно действующему законодательству все сделки с долями недвижимого имущества подлежат обязательному нотариальному заверению, отказы собственников предоставляются ему вместе с другими документами.

Стоит иметь в виду, что если кто-то из собственников доли является несовершеннолетним, то отказ его законный представитель может выразить только с разрешения органов опеки и попечительства. Для этого должны быть соблюдены определенные условия, которые гарантируют защиту имущественных прав несовершеннолетних. Подробнее о правилах проверки нотариусами соблюдения преимущественного права при продаже долей можно ознакомиться в методических рекомендациях федеральной нотариальной палаты.

Если по какой-то причине изложенный выше порядок продажи доли в собственности был нарушен, то любой из владельцев в течение 3 месяцев имеет право обратиться в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя по договору на него. Стоит также учитывать, что уступка третьим лицам преимущественного права продажи запрещена.

В каких случаях можно не соблюдать принцип преимущественного права

Рассмотренный выше порядок отчуждения долевой собственности относится лишь к возмездным сделкам, в том числе к договору мены. Однако безвозмездное отчуждение долей посторонним лицам не требует соблюдения этого порядка. Таким образом, при передаче доли по наследству или в дар, никого уведомлять не нужно, так как в этих случаях преимущественное право приобретения доли у остальных собственников отсутствует.

В связи с этим многие недобросовестные граждане пытаются замаскировать обычную продажу под дарение. Технически сделать это не составит труда, нужен лишь достаточный уровень доверия между продавцом и покупателем. Однако такие ухищрения предпринимаются явно при наличии притязаний со стороны кого-либо из собственников. При обращении в суд ему будет несложно доказать притворность такой сделки, что повлечет признание ее недействительной.

Многие ошибочно полагают, что, являясь владельцами комнаты в коммунальной квартире, они могут продать ее без уведомления владельцев остальных комнат. Однако по закону соседи также имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Ведь это жилое помещение, хотя и является самостоятельным объектом права, по сути считается частью одной квартиры, с общими кухней, коридором и санузлами.