Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме

 Показать / Скрыть текст

Содержание статьи

• Тип продажи — переуступка
• Кто продает переуступку?
  • Частные инвесторы
  • Люди, у которых «поменялась ситуация»
  • Подрядчики
• Действия при продаже
  • Сперва вам нужно в очередной раз открыть свой договор долевого участия и прочитать пункты, которые регламентируют уступку
  • Далее приступаем к оценке стоимости квартиры
  • Где рекламироваться и как поскорее продать квартиру по переуступке?
  • Не бойтесь показать свой ДДУ покупателю
  • Не бойтесь агентов
  • Сводники переуступок
• Налоги
• Вместо итогов

Тип продажи — переуступка

Переуступка права требования или цессия – так называется форма сделки, по которой можно купить или продать ещё не построенное жилье.

Более подробно об этой форме договора можете прочитать в этой статье.

Также в этой статье мы рассмотрели сделки по переуступке со стороны покупателя. Настало время поговорить о переуступке со стороны продавца.

Кто продает переуступку?

Частные инвесторы

Недвижимость всегда стабильно росла в цене, несмотря ни на что. И, естественно, есть люди, которые на этом зарабатывают. Если вы что-либо понимаете в недвижимости, можете предсказать, какой жилой комплекс или дом будет востребован на рынке, то можете попробовать себя в этом виде заработка. Для этого оформите с застройщиком Договор долевого участия и станьте дольщиком на ранней стадии продаж, а лучше даже на самом старте. Дождитесь, когда дом будет достроен и сдан госкомиссии. А затем, до принятия квартиры у строительной компании, продайте её по актуальной на данный момент цене. Она будет очевидно выше чем на старте.

Люди, у которых «поменялась ситуация»

• внезапный переезд в другой город по рабочим или личным причинам;
• финансовые неурядицы;
• пополнение в семье.

Все эти ситуации ведут к продаже квартиры. А зачем дожидаться постройки дома, получения собственности, когда ты решил продать квартиру уже сейчас? В таких случаях и помогает переуступка права требования.

Подрядчики

Это крупные и мелкие компании, помогающие застройщику с возведением дома.

Обычно застройщики расплачиваются с ними не деньгами, а квадратными метрами и квартирами. Поскольку главной целью подрядчика является получение денег, а не приобретение квартир, подрядчик стремится продать такие квартиры. Стоит отметить, что, в отличие от застройщика, подрядчик заинтересован в том, чтобы продать квартиры как можно быстрее. Так как в этом случае он быстрее получит вложенные средства и прибыль.

Действия при продаже

Не так уж и важно, к какой группе вы относитесь, действия при продаже будут одинаковыми в любом случае.

Сперва вам нужно в очередной раз открыть свой договор долевого участия и прочитать пункты, которые регламентируют уступку

Все застройщики разные - и правила проведения уступки каждый прописывает по-своему. Чаще всего этот пункт звучит примерно так: «уступка допускается только после полной оплаты ДДУ и с письменного согласия застройщика». В этом случае для проведения уступки нам нужно только разрешение. Но если строительная компания обязывает нас проводить уступку трехсторонним договором с участием застройщика, то нужно готовиться к дополнительным расходам. Застройщик бесплатно уступку проводить не будет. Решите для себя сами, готовы ли вы будете разделить с покупателем этот расход на двоих. Всё-таки проведение сделки с участием застройщика - это просто, комфортно и безопасно.

Далее приступаем к оценке стоимости квартиры

Одна из серьезнейших ошибок всех продавцов недвижимости – это переоценка своей квартиры. Иные продавцы, выставляя квартиру с завышенной ценой, забывают, что они ограничены во времени. Продать по переуступке можно до даты, когда застройщик выдаст вам ключи и заставит подписать акт «Приёма-передачи». Продавцы в этих ситуациях до последнего тянут и не подписывают акт, не принимая ключи. Пользуются простой уловкой. Они приходят на приёмку квартиры со специально подготовленным человеком, который знает, на какие моменты стоит обратить внимание. Находят в принимаемой квартире какие-нибудь недочёты и акт не подписывают, мотивируя это найденными недостатками. Застройщик будет вынужден провести все в порядок и устранить неполадки за свой счёт.

Но бесконечно тянуть всё равно не получится. Застройщик, после того, как дом сдаётся комиссией, начинает платить за каждую не переданную владельцу квартиру коммунальные платежи. Поэтому застройщик старается максимально быстро и без задержек передать дольщикам квартиры. А если кто-то не хочет принимать квартиру, застройщик вправе подписать акт «Приёма-передачи» в одностороннем порядке.

Помните, время продавца ограничено! Если сильно пожадничать и выставить высокую цену, рискуете не продать квартиру до момента принятия ключей.

После сдачи начинается «мертвый период» - время, когда застройщик передал дольщику квартиру, а дольщик ещё не оформил право собственности. Этот период может длиться в зависимости от ситуации: от пары месяцев до полугода. Слишком длительное время для того, чтобы окупить вложения.

Лучше и выгоднее продать быстрее и дешевле, чем долго и дорого.

Совет: изучите рынок, посмотрите, остались ли подобные квартиры у застройщика.

Если застройщик еще не распродал все свои квартиры, ваш ценник должен быть существенно ниже, чем у строительной компании. Разговор идёт о сотнях тысяч рублей. У вас должно быть какое-нибудь преимущество перед застройщиком. И это преимущество - ваша цена.

Сколько бы не писали о том, что переуступка так же безопасна, как и договор с застройщиком, всё равно в народе остались сомнения на этот счет. Многие будут бояться покупать квартиру у частного лица, когда аналогичные остались у девелопера. Этот страх нужно гасить рублем. Подайте объявление на сто, а лучше на двести тысяч дешевле, чем у застройщика, и звонки пойдут.

Если вы купили вашу квартиру в ипотеку и продолжаете её выплачивать, то не спешите увеличивать стоимость квартиры каждый месяц на сумму вашего ежемесячного платежа. Ваша ипотека - это только ваши проблемы. И они никак не должны касаться покупателя и увеличивать стоимость квартиры. А с учетом того, что квартира находится под обременением, и для продажи ипотечной квартиры потребуется чуть больше сил и времени, то такая квартира должна стоить еще дешевле.

Где рекламироваться и как поскорее продать квартиру по переуступке?

Не стесняйтесь рекламироваться везде:

• онлайн-ресурсы с объявлениями («Авито»);
• специализированные газеты и журналы;
• группы в социальной сети «ВКонтакте».

Найдите группу дольщиков вашего конкретного дома и тему о продаже или покупке квартир по переуступке. Оставьте там своё объявление. Часто покупатели занимаются поиском именно через «Вконтакте».

Тщательно подготовьтесь перед подачей объявления:

• найдите хорошо отрисованную планировку вашей будущей квартиры (а еще лучше - поэтажный план подъезда);
• отметьте на ней вашу квартиру (если на планах не будет, то обязательно добавьте «розу ветров», чтобы покупатели знали, в какую сторону света будут смотреть окна);
• отсканируйте;
• также приложите в объявлении приложение, где описываются характеристики квартиры и в каком виде она сдаётся.

Вся эта информация избавит вас от ненужных и однотипных вопросов о том какой эта квартира будет.

Не бойтесь показать свой ДДУ покупателю

Помните, что именно его вы и продаете. Вы не можете впустить покупателя в квартиру, чтобы он проверил все самостоятельно. Вы можете только показать ему ваш Договор для изучения. Как правильно показать ДДУ:

• отсканируйте его, все страницы (особенно последнюю, с печатями росреестра);
• затрите ваши персональные паспортные данные;
• всегда держите этот файл под рукой, чтобы не затягивать процесс продажи.

Помимо непосредственно покупателя, в интернете поиском выгодных переуступок занимаются еще и агенты. Они могут предлагать вашу квартиру своим клиентам. И чтобы агент смог нормально провести презентацию квартиры, ему нужен ваш ДДУ. Помните, что для совершения сделки недостаточно одного лишь ДДУ. Список необходимых документов – не маленький (подробнее о процедуре сделки вы можете прочесть в нашей статье о покупке квартиры по переуступке). Поэтому не бойтесь отправлять договор по требованию покупателя. Даже имея оригинал «долёвки», с ней все равно ничего не сделать, не говоря уже о копии этого договора.

Не бойтесь агентов

При работе с агентом вы избавляете себя от кучи ненужных телефонных разговоров. Есть два пути продажи:

• выставить своё объявление и ждать покупателя;
• или заключить договор с агентством.

И уже агент будет отвечать на все вопросы. А найдя покупателя, он:

• поможет вам подготовить все необходимые для сделки документы;
• подготовит договор цессии;
• будет сопровождать вас до момента, когда зарегистрированный договор выйдет из Росреестра.

Сколько же стоят услуги агентства? Чаще всего для вас, как продавца, – ничего. Вы получите на руки именно ту сумму, которую хотите. Услуги агентства по итогу оплатит Покупатель, заплатив чуть большую сумму. Но заключив договор с агентством, вы связываете себе руки. В каждом договоре есть пункт о том, что вы не можете самостоятельно рекламировать и продавать квартиру. Продавая квартиру самостоятельно, вы мешаете агенту работать, становясь его прямым конкурентом.

Если вы не хотите ограничивать себя в продаже, то тогда для вас подойдет другой путь. Вы рекламируете свою квартиру самостоятельно и ведёте переговоры только с теми агентами, у которых уже есть потенциальный покупатель. В этом случае вам придётся за время продажи ответить на огромное количество одинаковых вопросов, но зато вы сами будете контролировать процесс продажи.

Сводники переуступок

Сейчас очень набирают популярность таблицы-сводники с переуступками. Это межагентские базы с квартирами, которые можно продать по переуступке. Они очень удобны для агентов по недвижимости, потому что подобные компании выплачивают щедрые комиссионные за привлеченного клиента. А также берут все хлопоты по оформлению на себя. Найдите подобные сводники с переуступками в вашем регионе и отправьте свою квартиру им. Они разместят её у себя на сайте, и тогда работой по продаже вашей квартирой займутся все агенты города, при этом совершенно бесплатно для вас.

Налоги

Согласно кодексу Российской Федерации, любой доход, который получает гражданин РФ, в обязательном порядке должен облагаться налогом. Причем вне зависимости от того, получен доход от продажи недвижимости, находящейся в собственности или же по договору переуступки до завершения строительства дома. Доход с продажи такой недвижимости в обязательном порядке облагается налогом. На данный момент — это 13% для Граждан РФ и 30% для иностранцев.

Прибылью будет являться разница, полученная от продажи квартиры, поскольку она покупается за одну стоимость, а реализуется уже за другую.

Налоговый кодекс предусматривает несколько способов снижения налогооблагаемой базы на вполне законных основаниях:

• получение налогового вычета;
• снижение размера дохода от продажи квартиры.

Если рассматривать первый вариант, то при наличии договора ДДУ, продавец может получить вычет, сумма которого ограничивается пределом в один миллион рублей. Для этого в налоговые органы необходимо подать соответствующее заявление и приложить к нему подтверждающие документы.

Что касается второго варианта, можно снизить размер дохода вплоть до стоимости покупки квартиры у застройщика. Таким образом, цена продажи будет равна цене покупки, и налог платить будет не с чего. Потому что отсутствует прибыль. Напомним, что подавать декларацию нужно до конца апреля того года, который следует за годом продажи.

Список документов для заключения договора цессии:

• оригинал ДДУ;
• документы, подтверждающие взаиморасчёты между застройщиком и дольщиком;
• документы, подтверждающие легальность стройки;
• письменное согласие от супруга/супруги или справка о том, что покупатель находится не в браке.

Более подробно о необходимых документах можно прочитать в статье "Покупка квартиры по переуступке прав".

Вместо итогов

Будь вы инвестор и хотите получить прибыль, или вы продаете квартиру в связи с изменением обстоятельств - действовать предстоит одинаково. Как формально происходит процесс подготовки к сделке и сбора документов подробно описано в статье «Как купить квартиру по переуступке». А для самой продажи:

• отсканируйте ДДУ и не пойтесь показывать его по запросу от покупателей;
• сотрудничайте с агентами, они вам не враги;
• помните: лучше быстрее продать квартиру за короткий промежуток времени, чем бесконечно продавать её по более высокой цене. Чем дольше вы продаёте квартиру, тем больше вы теряете.